重磅信号！西方投资者逐渐撤离房地产，对黄金的态度开始发生变化(2024年11月10日)

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　　财经报社(亚太)讯 Recherche Bay贵金属投资研究家洛朗·莫瑞尔(Laurent Maurel)表示，美国房地产投资意愿降至历史最低点 ，房地产市场和股市的低迷使消费者降温，促使他们优先考虑储蓄而不是消费 。他展望
，在投资者逐渐撤离房地产之际，以美元和欧元计算的黄金价格每周都会创下新高。

　　他解释说 ，美国货币体系允许通过信贷创造过程自由创造新的法定货币
，而房地产市场依赖于这种信贷创造的主要驱动力之一：抵押贷款
。

　　“过去50年，大多数发达经济体都采取了同样的模式 ，即利率稳步下降
，公共和私人债务不断增加，这使得经济和资产市场在人口老龄化的情况下仍然蓬勃发展。低利率鼓励人们申请更大额度的抵押贷款 ，从而推高了房地产价格 。以较低的利率提供更多信贷
，会推高房价
。 这种信贷量的扩张也导致流通中的纸币数量大幅增加。”

　　“因此，当房地产价格与黄金等供应有限的竞争货币相比时 ，价格保持稳定 。充分弹性的信托制度如果运用得当
，将大有裨益，因为它能让决策者在危机时期支持经济
。如果管理不善 ，它可能会导致资产价格暴涨和通胀压力。 ”

　　莫瑞尔强调，这正是美国房地产市场正在发生的事 。

　　根据Reventure基于134年数据的分析
，经通胀调整后的房地产价格目前几乎比过去130年的平均水平高出100%
。目前的价格甚至超过了2006年房地产泡沫时期的价格。

　　美国房价与家庭收入中位数之比已达到创纪录的7.2倍，超过了2022年的7.1倍和2008年房地产泡沫的6.8倍 。在2020年疫情之前 ，这一比例为5.5倍
。在5年的时间里
，房价上涨了50%，而家庭收入仅增长17%。因此 ，住房供应持续恶化 。

　　(来源:GoldBroker)在美国，2023年全职房地产经纪人和经纪商的数量将降至44万人 ，为2014年以来的最低水平。这数字在一年内减少7.2万人
，降幅为14%，为2008年以来的最大降幅
。

　　(来源:GoldBroker)自2022年以来
，全美房地产经纪人协会的会员人数减少了10万，降至约150万。7月份 ，待售房屋数量创下历史新低，甚至低于2020年疫情期间的水平 。与此抵押贷款需求处于30年来的最低水平
。

　　房主杠杆率(即家庭抵押贷款债务占房产价值的百分比)目前处于1958年第四季以来的最低水平
，约为27.3%。在2008年全球金融危机爆发前达到顶峰后，随着利率下降 ，这一比例稳步下降 。

　　(来源:GoldBroker)随着长期利率上升，借贷能力可能再次恶化
。出乎所有人的意料 ，美联储的降息在最近几周并未产生预期效果
，长期利率实际上大幅上升。

　　房地产利率快速恢复上涨，出乎所有人的意料 。

　　(来源:GoldBroker)莫瑞尔强调：“没人愿意出售房屋
，因为没人愿意放弃3%或更低的抵押贷款利率
。许多房主因为这些利率水平而不愿意出售房屋。除非你有足够的资金以现金购买，否则将3-4%的抵押贷款利率换成6.5%的利率是没有意义的 ，除非你要搬到更便宜的地区 。 而且也没人愿意买！现在利率已经上涨
，谁愿意多付35%以上的本金呢？”

　　“市场已经陷入停滞，
”他补充道
。

　　“利率下降进一步强化了这种预期 ，如果利率继续下降，今天买入还有什么意义呢？由于当前形势
，房地产经纪人正在离开该行业，因为他们很难获得新的委托。市场上房产供应量低 ，这让新经纪人和他们的买家望而却步
，因为好几个人都在竞标同一套房子 。房地产已经是一个困难的行业，长期没有收入。”

　　目前的僵局是过去50年来前所未有的 ，市场完全冻结
。更糟糕的是
，这种僵局正在彻底改变市场的情绪：在美国购买房地产的意愿从未如此低落。

　　(来源:Bravos Research)他提到：“如今 ，在美国
，购买房屋或公寓被视为一个荒谬的想法，历史上从未出现过对房地产行业如此负面的情绪 。这种极端情况的特点是缺乏买家 、卖家和流动性 ，而价格却达到历史新高
，没有人再有兴趣购买房产，这在美国房地产历史上是前所未有的
。 ”

　　在法国 ，购房意愿也可能受到影响，一方面是因为利率上升
，另一方面也是因为市场本身的原因。政府计划在2025年财政法案中加强对非专业家具租赁(LMNP-Non-Professional Furnished Rental)的征税 。

　　目前，业主可享受折旧优惠 ，但在计算销售资本收益时不考虑折旧
。改革提议重新整合这一摊销
，从而增加应税资本收益。如果出售摊销后的财产，则需征税的资本收益将会高得多 。

　　换句话说 ，当房产转售时
，业主的租金收入将被征收重税
。专业人士担心这会对租赁市场产生影响，担心带家具的房产投资吸引力会降低。

　　但最重要的是 ，房地产投资情绪可能会受到影响 。在法国
，就像在美国一样，购买房地产的欲望可能会进一步减弱
。

　　莫瑞尔最后表示：“在美国 ，实物黄金的狂热是否也将出现？那些避开房地产的人会转向实物黄金来保住他们的积蓄吗？西方对黄金的态度开始发生变化。在投资者逐渐撤离房地产之际
，以美元和欧元计算的黄金价格每周都会创下新高 。
”